六本木の不動産はミッドランズにおまかせください!

株式会社ミッドランズ

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免許番号
東京都知事免許(3)第86260号


賃貸物件のリノベーション

ミッドランズでは『賃貸物件の価値を高めるリノベーション』を提唱しております。
その概要と成功事例をご紹介致します。

昨今の賃貸物件が抱える問題とは?

・空室がなかなか埋まらない

・これ以上、賃料は下げられない

・室内クリーニング/リフォームの費用がかさむ

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上記のようなお悩みを最近よく耳にします。
最新設備を備えた賃貸マンションが増加するにつれ、築年数や設備が古い賃貸物件を保有されているオーナー様にとって『競争率の低下・稼働率の低下』は『収益率悪化につながる問題』です。


果たしてこれを解決する手立てはないのでしょうか?

稼働率の良い賃貸物件の特徴は?

 

景気に左右されず稼働率を維持している賃貸物件にはどんな特徴があるでしょうか?

 

一概には言えませんが、それらの物件に見受けられるのは、物件本来の良さを活かしつつ、現代のライフスタイルに合う「快適さ」「スタイリッシュさ」(付加価値)を加えている点です。借り手の感性のアンテナに響き易くする、これが稼働率を維持するためのひとつのポイントではないでしょうか。

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ミッドランズが提案する「リノベーション」とは?

 

ミッドランズは、賃貸仲介部と建物管理部を持ち、日頃から物件オーナー様、ご入居者様双方の『生のお声』を頂戴しております。それはプランを立案するための欠かせない土台です。

過剰な投資を抑え、賃貸物件の収益率を第一とした
『費用対効果の高いリノベーション・プラン』

・・・賃貸と建物管理のノウハウを持つミッドランズだからこそご提供出来るものなのです。

リフォーム業者との違いは?:
賃貸物件に「快適さ」「スタイリッシュさ」を加えるための選択として、リフォーム業者に依頼することも考えられます。しかしご考慮いただきたいのは、リフォーム業者は賃貸の事について詳しくないという点です。行なわれたリフォームの内容が物件の『稼働率を上げるための適正な投資金額』となっているか否か、その妥当性が心配です。また修繕計画のないリフォームは、数年後に突然の出費を求められる結果となる可能性も否めません。

▶ 次に、ミッドランズが取組んだリノベーションの成功事例をご紹介いたします。

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千代田区二番町。

ここに築39年の古い「事務所ビル」がありました。
ミッドランズが、この物件オーナーにご提案させていただいたのは「賃貸住宅への改造」でした。なぜなら、この物件のあるエリアでは明らかに事務所ニーズが減少していたからです。根本を変える大胆なプランですが、当社で調査し検証したところ、このプランを実行した場合、約5年で投資費用を回収できる計算が成り立ち、物件に新しい価値を加え再生出来ると結論付けられたのです。

そのプランには、賃貸住宅へ改造した後の「入居者募集」から日々の「建物維持管理」までの安心がセットされています。物件オーナー様には、リノベーション後の全面的なフォローも担える当社の強みにもご理解を賜り、全てをお任せいただきました。後はご期待に添えるよう全力を尽くすのみでした。

果たして、このプランはミッドランズの成功事例(=人気物件)となったのです。

差がつく素材選び

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左の写真をご覧ください。 これは今回ミッドランズが採用した床材です。一見普通のフローリングのようですが、これを選んだのには理由があります。

 

入居者が入れ替わる度にかかる修繕費用は出来るだけ低く抑えたいものです。東京ルール(現状回復のルール)により、入居者の通常使用による傷は請求できなくなりました。特にフローリングはキズが付き易く、修繕コストがかさむ要因となっています。

 

導入時にかかるコストがほぼ同じであったとしても、修繕にかかるコストを見過ごしてしまうと、収益率に響きます。ミッドランズのリノベーションは、導入時のコストだけでなく、長期的な視点でプランを立案しています。

 

今回採用したこの床材は『キズが付きにくい』ことに加え、見た目の『高級感が得られる』というメリットがありました。施工後、この選択は大正解であったと実感しました。

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▶ 次は、賃貸物件の「稼働率を上げる設備選び」やミッドランズの「実情に合わせたリノベーション・プラン」をご紹介します。



昨今の人気物件を調べてみると、物件を構成する設備選びの大切さが見えてきます。

入居者が求めている要素は様々ですが、「快適性」や「スタイリッシュさ」は人気を獲得する上で重要な要素だと言えます。



稼働率を上げる設備(キッチン、バスルーム等)選び

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ただデザインが良いだけのモノを選べば良い、というわけではありません。また分譲物件に入れる設備とは考え方が異なります。賃貸物件である以上、収益性は無視できない要素ですし、前ページの床材の例と同様、修繕にかかる費用面も考慮に入れておく必要があります。


今回の成功事例では、以上をふまえ設備を厳選致しました。また、入手ルートを柔軟に考えることで、スタイリッシュな割にコストを抑えることに成功しました。

実情に合わせたリノベーション・プランをご提案

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今回ご紹介させていただいたケースは、元々「貸事務所」であったビルを、丸ごと「賃貸住宅」へ改造する比較的大掛かりなプロジェクトでしたが、ミッドランズでは、個々の賃貸オーナー様の実情に合わせたプラン創り(最適投資)を心がけております。


例えば、入居者が入れ替わるタイミングで、今回ご紹介した床材を採用してみてはいかがでしょうか。


導入時にはコストが大幅に安くなる等、劇的なメリットをすぐにお感じいただけないかもしれません。しかし長期の視点で捉えていただきますと、キズが付きにくい床材ですから、修繕費用の圧縮が期待出来ます。


水回りの変更や、畳のお部屋をフローリングに変更するだけでも稼働率を上げられる可能性があります。

1日で完了する『プチリフォーム(スポット工事)』から、建物丸ごと改修する『リノベーション』まで、実情/ご要望/ご予算に応じて、コストとクオリティーを考慮した最適プランをご提案させていただきます